这是严肃君的第597篇推送

都说北京楼市小阳春来得快，去得也快，但越秀却从年初一直火到了现在。

(资料图片)

2023一开年，越秀跨越2166公里进京，壕掷59.11亿从诸多强劲对手中拿下最热门的两宗宅地；

时隔仅月余，官宣海报倒计时，即将发布两项目案名，分别为“天”系、“星”系，这个速度跟北京新房市场上的“熟手”们比，也不遑多让。

当然对于关注两项目的媒体和购房者来说，从案名到户型图，甚至后续时间节点，都已经是明牌。

最新消息是---

越秀朱辛庄项目，网传案名越秀·星樾，有消息称25日开放售楼处，就位于万科TBD，预计4月中下旬开盘。

期房户型为59平一居、79平两居、92/94/100/106平三居、120平四居，期房均价6.2万/平；

越秀苹果园项目，网传案名越秀·天玥，预计4月开放售楼处。

户型为81平两居、96平洋房三居、99平-115平小高层三居、130平高层四居，期房均价为7.48万/平。

1.

动作更快的是越秀·星樾，毕竟下周五距离地铁更近的朱辛庄28地块就要出让，据说有30余家房企有报名意向，届时势必将动摇部分购房客户。

尽早开盘，落袋为安， 才是上策。

其实早在3月14日起，越秀·星樾就已经开始意向登记了。据项目销售爆料，单日排卡量过百，看来这468套房子不好抢啊。

从流出的楼栋分布图来看，3个地块都不大，每个地块只有4-5栋住宅楼，围合式分布，其中还有将近一半是现房。

0018地块北临定泗路，东临回昌东路，再加上幼儿园和商业也有可能会造成噪音问题，喜欢安静的同学优先选择0019地块。

59平一居纯南向，南向两面宽5米3，卧室与多功能间全部带飘窗，厨房面积不小，但这样的设计也导致客厅采光面偏小，如果想封闭多功能间，将形成暗厅。

79平两居纯南向，客厅尺度回归正常，面宽3.35米，两个卧室均朝南，带飘窗，但次卧存在阳光遮挡问题，且与厨房开窗毗邻，设置独立玄关和家政间。

100平三居南北通透，餐客厨一体，动静分区彻底。南向三面宽约9.25米，双卧朝南主卧套设计，独立玄关，卫生间干湿分离，全部明卫，厨房U型设计。

82平两居，南向两面采光，通透全明，次卧北向开窗。餐客厨一体，餐厅带窗，设有独立玄关，卫生间洗漱卫三分离。

106平三居南北通透，全明。南向三面宽9.6米，全部带飘窗，双卧朝南，超大主卧套。设有独立玄关和家政间，双明卫，厨房U型设计。

120平四居通透全明，四叶草户型，南向三面宽尺度达10.4米，双卧朝南主卧套设计，餐客厨一体，独立玄关、家政间。

2.

越秀·天玥，整体户型设计要比越秀·星樾“偏大”一号儿，据说开盘价只要7.3万/平。

如果真的是7.3万/平开盘价，那在石景山新房市场上的价格优势非常明显。

同样临铁的中海长安誉销售指导价7.48万/平，远山春秋均价在9.5万左右，首钢园东南区新房价格在7.5-7.8万/平之间。

周边二手房房龄全部是10年以上，均价在5万/平左右，地缘改善客群基本面不错。

3月16日，越秀·天玥设计方案公示，共规划了6栋住宅楼，南边三栋是7-11层洋房和小高层，北边三排是17-18层高板；社区中间绿化面积够大，园林设计可以期待一下。

从已经流出的过程户型图来看，越秀·天玥也是目前石景山在售新房项目中，少有的刚需产品。

81平两居，按照7.3万/平计，总价590万，首套首付237万起。

看来越秀这次在石景山的目标也清晰，先占市场，利润其次。

81平两居，双卧朝南，主卧与客厅带飘窗，面宽达到6.3米，空间尺度不错。入户设置独立玄关，厨房U型设计。

96平三居，南向主卧套间设计，配置干湿分离卫生间和飘窗，次卫洗漱卫三分离，厨房U型设计，北向两间次卧可打通做大两居。

99平小高层三居，南北通透，全明户型，餐客厨一体，厨房U型设计，主卧套和客厅带飘窗，配置独立玄关和家政区。

102平边户三居，亮点在270°超大转角飘窗，南向主卧套间设计，餐客厨一体，次卫洗漱卫三分离，厨房U型设计。

115平边户三居，南向三面宽达9.5米，餐客厨一体，厨房U型设计。

130平四居，全明设计，南向三面宽达10.3米，南向卧室+客厅设置飘窗，主卧套间设有衣帽间和独立卫生间，次卫洗漱卫三分离，餐客厨一体，厨房U型设计。

越秀·天玥推盘节奏略慢，目前尚未有各户型套数占比流出。但可以肯定的，今年石景山的刚需刚改新盘应该就这一个。

地铁1号线和6号线沿线上班的，也可以重点考虑一下。

互动时刻：

3月开始，北京楼市气氛急转直下。

有新房项目销售反馈，“售楼处人流量突然就少了一半”；

二手房挂牌量在今年初短暂回落到10万套以内，3月又迅速攀升至10万套，成交量、带看量也都明显不如2月。

更关键的，是楼市放松政策预期的落空。

无论是两会政府工作报告，还是住建部长的采访回应，都没有迎来预期中的实质性房地产政策利好。

市场的反应也很快。

统计数据显示，不仅北京，全国多城楼市的住宅成交量、带看量、到访量环比2月份均出现了不同程度的回落。

2023年，没有救市，对于未来楼市走向影响如何？你今年还打算买房吗？欢迎在评论区留言讨论~